Reit: o que é, como investir em fundos imobiliários americanos

Os fundos imobiliários (REITs) são uma opção de investimento cada vez mais popular entre os investidores, especialmente nos Estados Unidos.

Nesse contexto, os Real Estate Investment Trusts (REITs) se destacam como uma alternativa interessante para quem busca diversificação e rentabilidade em seu portfólio.

Mas afinal, o que são os REITs? Como eles funcionam? Quais são as vantagens e desvantagens desse tipo de investimento? E como investir em fundos imobiliários americanos?

Neste artigo, iremos responder a essas e outras perguntas, apresentando tudo o que você precisa saber sobre os REITs e como investir em fundos imobiliários nos Estados Unidos.

O que são REITs?

Os Real Estate Investment Trusts (REITs) são fundos de investimento imobiliário que possuem cotas negociadas em bolsa de valores.

Esses fundos são constituídos com o objetivo de investir em imóveis e em outros ativos relacionados ao mercado imobiliário, como shopping centers, edifícios comerciais, hotéis, hospitais, entre outros.

Os REITs são uma forma acessível e eficiente de investir em imóveis, pois possibilitam a diversificação do investimento em um portfólio de propriedades, sem que o investidor precise adquirir um imóvel por conta própria.

Além disso, os REITs possuem vantagens tributárias, pois são isentos de impostos sobre o lucro, desde que distribuam a maior parte dos seus rendimentos aos investidores na forma de dividendos.

Os REITs foram criados nos Estados Unidos em 1960 e, desde então, se tornaram uma opção popular de investimento entre os investidores institucionais e pessoas físicas.

Hoje em dia, existem diversos tipos de REITs, como os de escritórios, industriais, residenciais, de varejo, de saúde, entre outros.

Quais são os tipos de REITs?

Atualmente, existem vários tipos de REITs. Na sequência, vamos apresentar os principais disponíveis no mercado.

• Equity REITs: São os tipos mais comuns de REITs. Eles investem em imóveis comerciais e residenciais e ganham dinheiro com a locação e venda desses imóveis.
• Mortgage REITs: Investem em hipotecas e outros títulos lastreados em imóveis. Eles ganham dinheiro com os juros cobrados sobre esses títulos.
• Hybrid REITs: Investem em ambos, imóveis e títulos lastreados em imóveis.
• Public Non-listed REITs: São REITs não listados em bolsa de valores, porém são registrados na Comissão de Valores Mobiliários (SEC) e são vendidos por meio de distribuidores autorizados.
• Private REITs: São REITs não listados na bolsa de valores e são vendidos apenas a um número limitado de investidores qualificados.

Além dos tipos listados acima, os REITs também podem ser classificados por setores, conforme podemos observar abaixo:

• REITs de varejo: Investem em imóveis de varejo, como shopping centers, lojas de departamento, entre outros.
• REITs de escritórios: Investem em imóveis comerciais, como edifícios para escritórios.
• REITs de apartamentos: Investem em prédios residenciais, como condomínios de apartamentos e prédios de aluguel.
• REITs de hotéis e resorts: Investem em hotéis, resorts e outras propriedades relacionadas ao turismo.
• REITs de saúde: Investem em propriedades relacionadas ao setor de saúde, como hospitais, clínicas, laboratórios e casas de repouso.

É importante ressaltar que cada tipo de REIT tem suas próprias vantagens e desvantagens.

Por isso, é importante avaliar cuidadosamente cada opção antes de investir.

Como os REITs ganham dinheiro?

Os REITs ganham dinheiro de várias maneiras, dependendo do tipo de REIT e dos ativos em que investem.

Confira as principais possibilidades:

• Aluguel: A forma mais comum dos REITs ganharem dinheiro é através da locação de seus imóveis. Os locatários pagam aluguel para utilizar as propriedades, e esses pagamentos são repassados aos investidores na forma de dividendos.
• Valorização do imóvel: Se o valor dos imóveis de um REIT aumentar, o valor dos papéis também pode aumentar. Alguns REITs investem em propriedades subvalorizadas com o objetivo de melhorá-las e aumentar seu valor ao longo do tempo.
• Juros: Os REITs de hipotecas, também conhecidos como Mortgage REITs, ganham dinheiro através dos juros cobrados sobre empréstimos hipotecários e outros títulos lastreados em imóveis.
• Venda de imóveis: Os REITs podem ganhar dinheiro vendendo suas propriedades por um preço mais alto do que pagaram por elas. O lucro gerado por essas vendas pode ser distribuído aos investidores na forma de dividendos.

Por fim, vale destacar que a receita e o desempenho de um REIT podem ser afetados por fatores externos, como as condições do mercado imobiliário e as taxas de juros.

Por isso, é importante avaliar cuidadosamente as perspectivas antes de investir.

Qual a diferença entre REITs e FIIs?

REITs e FIIs são duas estruturas de investimento que têm como objetivo principal investir em imóveis e distribuir os rendimentos gerados para seus investidores.

No entanto, existem algumas diferenças importantes entre eles:

• Países diferentes: REITs são uma estrutura de investimento americana, enquanto os FIIs são uma estrutura de investimento brasileira. Embora ambas as estruturas tenham objetivos semelhantes, as regras e regulamentações que se aplicam a elas podem variar significativamente.
• Regulação: REITs são regulamentados pela SEC (Comissão de Valores Mobiliários dos Estados Unidos), enquanto os FIIs são regulamentados pela CVM (Comissão de Valores Mobiliários do Brasil). Cada regulador pode ter suas próprias regras e exigências para a estrutura e operação desses investimentos.
• Alavancagem: REITs podem usar alavancagem para aumentar os retornos para seus investidores. Embora os FIIs também possam usar alavancagem, a quantidade de dívida permitida é limitada pela CVM.
• Acesso: REITs podem ser comprados e vendidos nas bolsas de valores dos Estados Unidos, enquanto os FIIs são negociados na B3, a bolsa de valores brasileira.

É muito importante entender essas diferenças antes de decidir investir em um ou em outro.

Como investir em REITs?

Existem várias maneiras de investir em REITs, e a escolha dependerá de seus objetivos de investimento e preferências pessoais.

Confira as possibilidades:

• Comprar cotas de REITs individuais: É possível comprar cotas de REITs individuais que são negociadas nas bolsas de valores dos Estados Unidos. Isso pode ser feito através de uma corretora de valores que ofereça acesso à negociação desses títulos.
• Investir em fundos de investimento que compram cotas de REITs: Também é possível investir em fundos de investimento que compram cotas de REITs. Esses fundos podem ter diferentes estratégias e níveis de risco, e podem ser uma opção conveniente para investidores que desejam diversificar seus investimentos em imóveis.
• Investir em ETFs: Existem ETFs (Exchange Traded Funds) que acompanham índices de REITs. Esses ETFs podem ser negociados e oferecem exposição a uma ampla variedade de títulos do mercado imobiliário.

Antes de investir em REITs, é importante avaliar cuidadosamente os riscos e retornos potenciais, bem como suas necessidades e objetivos de investimento. Como qualquer investimento, os REITs têm seus próprios riscos e é importante compreender bem o funcionamento do mercado imobiliário para avaliar o potencial de cada ativo.

Vale a pena investir em REITs?

A decisão de investir em REITs depende de diversos fatores, como objetivos financeiros, perfil de risco e conhecimento do mercado imobiliário.

Embora os REITs ofereçam diversas vantagens, há também riscos envolvidos, como com qualquer investimento.

A seguir, listamos alguns pontos que podem ajudar você a avaliar se investir em REITs é uma opção interessante para o seu perfil:

• Diversificação: REITs podem oferecer uma boa diversificação para uma carteira de investimentos, especialmente se o investidor não tem acesso a imóveis físicos ou não tem capital suficiente para investir em imóveis sozinho.
• Potencial de renda: REITs têm a obrigação de distribuir a maior parte de seus lucros aos acionistas, o que pode proporcionar uma fonte de renda regular e previsível.
• Acesso ao mercado imobiliário americano: Os REITs podem ser uma forma de investir no mercado imobiliário americano, mesmo sem estar fisicamente presente nos Estados Unidos.
• Potenciais riscos: É importante destacar que os REITs podem ser afetados por condições econômicas, flutuações de juros, mudanças regulatórias e variações no mercado imobiliário. Além disso, como em qualquer investimento, não há garantias de retorno e podem ocorrer perdas.